Comprar un piso de banco: cómo funciona la financiación

Los pisos de banco son una de las pocas vías reales para comprar con poca entrada: la entidad quiere quitarse el inmueble del balance y eso le da margen para financiar más de lo habitual. Ese mismo incentivo explica la letra pequeña: la vivienda se vende como está, y sus problemas —estado, ocupación, deudas de comunidad— pasan a ser tuyos. Aquí tienes lo que un comparador no suele contarte.

¿Qué es un piso de banco y quién lo vende en realidad?

Un piso de banco es una vivienda que la entidad se ha quedado por un impago o por la quiebra de un promotor, y que casi nunca vende ella directamente: lo hacen sociedades gestoras especializadas (los llamados servicers) o, en el caso de los activos procedentes de la crisis financiera, Sareb.

Estos inmuebles llegan a la cartera del banco por tres caminos:

• Ejecución hipotecaria: el propietario dejó de pagar y, tras un proceso judicial largo, la entidad se adjudicó la vivienda.
• Dación en pago: el deudor entregó la casa de forma pactada para cancelar su deuda.
• Promociones sin vender: el banco financió a un promotor que quebró y se quedó con el stock, a veces obra nueva sin estrenar.

Saber quién vende importa por algo práctico: tu interlocutor será un gestor de la sociedad comercializadora, con precios y descuentos bastante estandarizados y decisiones que pasan por comités. Hay menos margen para el regateo clásico y los plazos son más lentos que con un particular.

¿Por qué el banco financia más si el piso es suyo?

Porque cada año que el inmueble sigue en su balance le cuesta dinero. La normativa contable del Banco de España (Circular 4/2017) obliga a las entidades a provisionar los activos adjudicados, y esas provisiones crecen cuanto más tiempo llevan sin venderse. Un piso parado no genera ingresos y consume capital.

Al vendértelo financiado ocurre algo que a la entidad le conviene por partida doble: se quita de encima un activo improductivo y lo convierte en un préstamo que le genera intereses durante décadas. Por eso está dispuesta a asumir un riesgo que no aceptaría en una compra normal, como prestarte por encima del 80% del valor de la vivienda.

Entender esto te cambia la perspectiva: la financiación elevada no es un regalo, es la solución del banco a un problema del banco. El riesgo de una deuda mayor lo asumes tú, y conviene medirlo con la misma frialdad con la que la entidad ha hecho sus números.

¿Hasta cuánto te pueden financiar y con qué condiciones?

En pisos propios, algunas entidades llegan al 90% o incluso al 100% del precio, siempre según tu perfil, la operación y las garantías: no existe un derecho al 100% por el hecho de comprar un adjudicado. Junto al porcentaje suelen aparecer otras facilidades: plazos de amortización más largos de lo habitual, carencias iniciales, tasación asumida por la entidad o comisión de apertura eliminada.

Dos matices honestos antes de entusiasmarte:

1. Financiar el 100% no elimina los gastos. Impuestos, notaría y registro siguen ahí, y en una compra típica rondan el 10-12% adicional según la comunidad autónoma. Si no cubres esa parte con ahorro, la operación no sale ni con el piso de banco.
2. Más financiación es más deuda. Un plazo de 40 años baja la cuota, pero multiplica los intereses totales y te deja décadas con la vivienda como garantía de una deuda que empezó en el 100% de su valor.

Los pisos de banco son solo una de las vías para superar el 80%: el mapa completo, con lo que es realista y lo que no, lo tienes en la guía sobre la hipoteca al 90% de financiación, y el detalle de cómo trabajamos estas operaciones en financiación por encima del 80%.

¿Qué mira la banca en tu perfil aunque la casa sea suya?

Exactamente lo mismo que en cualquier hipoteca: la flexibilidad está en el porcentaje de financiación, no en la solvencia. La entidad calculará tu ratio de endeudamiento —que la cuota más tus otras deudas no supere el 30-35% de tus ingresos netos, con alguna entidad llegando al 40%— y examinará tu estabilidad laboral, tu historial de pagos y tus movimientos de cuenta.

Un ejemplo con números redondos: con 2.400 € netos al mes y un préstamo de coche de 200 €, tu margen prudente de cuota ronda los 640 € (el 35% de tus ingresos, menos la deuda existente). Si la hipoteca al 100% que necesitas para el piso implica una cuota de 750 €, el problema no será el piso: serás tú sobre el papel, por muy del banco que sea la vivienda.

De hecho, aquí es donde más operaciones se caen. El comprador da por hecho que “siendo el piso del banco, la hipoteca está hecha”, relaja el dossier y recibe un no. La entidad quiere vender, pero no quiere repetir el impago que le hizo quedarse el piso la primera vez.

¿Qué trampas debes comprobar antes de firmar?

La regla de oro: el piso se vende en el estado en que se encuentra, y las comprobaciones corren de tu cuenta. Estas son las esenciales:

Comprobación	Dónde se pide	Qué buscas
Cargas y titularidad	Nota simple en el Registro de la Propiedad	Embargos, hipotecas previas no canceladas, afecciones
Deudas de comunidad	Certificado del administrador de la finca	Impagos: la vivienda responde del año en curso y los tres anteriores (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9)
IBI y tasas	Ayuntamiento / recibos al vendedor	Recibos pendientes que puedan reclamarte
Estado real	Visita presencial, a ser posible con un técnico	Años vacío, instalaciones caducadas, humedades, coste real de reforma
Situación posesoria	Visita, vecinos, la propia gestora por escrito	Ocupación: si no se puede visitar por dentro, sospecha
Fiscalidad aplicable	Según el inmueble: usado (ITP) u obra nueva (IVA + AJD)	Tipos orientativos que varían según la comunidad autónoma

Dos de estas trampas merecen subrayado. La primera, las deudas de comunidad: no desaparecen con la venta, porque el inmueble queda afecto al pago de lo debido en el año de la compra y los tres anteriores; pide siempre el certificado antes de las arras. La segunda, la ocupación: hay carteras que se liquidan con inquilinos irregulares dentro y descuentos agresivos. Para un inversor con experiencia jurídica puede ser un cálculo; para quien compra su vivienda habitual, casi nunca lo es, y además la práctica bancaria es no financiar lo que el tasador no puede visitar.

¿Te conviene la hipoteca del banco vendedor o comparar fuera?

No estás obligado a financiar con quien te vende: compra e hipoteca son contratos independientes, y desde la Ley 5/2019 la entidad debe entregarte la FEIN con las condiciones y darte al menos 10 días para estudiarla antes de firmar. Úsalos para comparar de verdad.

La lectura honesta de un bróker: la ventaja del banco vendedor suele estar solo en el porcentaje financiado. En el resto —productos vinculados, plazo, comisiones— su oferta puede ser mediocre, protegida por el hecho de que casi ningún competidor te dará más del 80%. Si tienes entrada suficiente, compara como en cualquier compra; la tasación, además, la hace una sociedad homologada por el Banco de España aunque el vendedor sea la propia entidad, y tienes derecho a aportar la tuya.

Si no tienes ahorros, sé realista con las alternativas: existen, pero son pocas y condicionadas, y las desmontamos una a una en la guía sobre la hipoteca al 100% sin ahorros. Y si tienes menos de 36 años, antes de casarte con el piso del banco revisa si te encaja el aval ICO para la hipoteca joven: puede abrirte el mismo porcentaje sobre un piso que sí elijas tú.

¿Cómo es el proceso de compra paso a paso?

Cuenta con más burocracia y más semanas que en una compra entre particulares. El recorrido típico:

1. Búsqueda en los portales de las gestoras y de Sareb, o en los agregadores inmobiliarios que publican sus carteras.
2. Visita presencial siempre, con nota simple ya pedida y, si la reforma pinta seria, con un técnico.
3. Oferta o reserva a través del gestor asignado: la aprobación pasa por un comité y puede tardar semanas.
4. Solicitud de la hipoteca con tu dossier completo: el estudio de solvencia es idéntico al de cualquier operación.
5. Tasación oficial por sociedad homologada, exigida por la Ley 5/2019.
6. FEIN y 10 días de reflexión para comparar condiciones.
7. Notaría: acta previa de transparencia, escritura de compraventa y de hipoteca, normalmente el mismo día.

De la reserva a las llaves, dos a cuatro meses es un plazo realista. Si vendes tu vivienda actual o tienes una fecha límite, este calendario importa tanto como el precio.

Si quieres saber qué financiación es viable en tu caso concreto antes de enamorarte de ningún piso, el Radar Hipotecario te da una primera lectura en 3 minutos, gratis y sin compromiso.

Comprar un piso de banco puede ser una buena operación cuando el descuento es real, el estado del inmueble está presupuestado y tu solvencia aguanta la deuda extra sin tensarte. Deja de serlo cuando el 100% de financiación se convierte en el único argumento: en ese caso no estás aprovechando una oportunidad, estás resolviéndole el problema al banco. Haz los números primero y decide después.