¿Cuánta entrada necesitas para comprar un piso? La cuenta real

La entrada de un piso no es el 20% que repite todo el mundo: es el 20% más un 10-12% de impuestos y gastos que nadie financia. Y al banco no solo le importa cuánto tienes, sino de dónde ha salido y cuánto te queda después de firmar. Aquí tienes la cuenta completa, con la parte que los comparadores no suelen contar.

¿Cuánta entrada necesitas de verdad para comprar un piso?

Como regla general, necesitas ahorrado en torno a un 30-32% del precio del piso: un 20% de entrada porque la banca financia como máximo el 80% del valor en vivienda habitual, más un 10-12% para impuestos, notaría, registro y gestoría de la compraventa.

Sobre un piso de 180.000 €, eso significa 36.000 € de entrada y unos 18.000-21.600 € de gastos: entre 54.000 € y 58.000 € antes de recoger las llaves. La hipoteca cubriría los 144.000 € restantes.

El desglose de ese 10-12% adicional, a grandes rasgos:

• Impuestos: ITP si es de segunda mano, IVA más AJD si es obra nueva. Es la partida mayor y varía mucho según la comunidad autónoma, así que trata cualquier porcentaje como orientativo.
• Notaría, registro y gestoría de la compraventa: los de la escritura de compra los pagas tú. Los del préstamo hipotecario, desde la Ley 5/2019, los asume el banco.
• Tasación: la pagas tú. Es el único gasto relevante de la hipoteca que sigue siendo del cliente.

¿Por qué el banco financia solo el 80%? ¿Y el 80% de qué cifra, exactamente?

El 80% no es un capricho: es el estándar prudencial que la banca española aplica a la vivienda habitual de residentes, en línea con los criterios de riesgo que supervisa el Banco de España. Pero el detalle que casi nadie explica es sobre qué cifra se calcula.

En la práctica bancaria, el 80% se aplica sobre el menor de dos valores: el precio de compraventa o el valor de tasación. Ejemplos:

• Piso a 180.000 €, tasación 175.000 € → el banco parte de 175.000 €. Máximo financiable: 140.000 €. Tu entrada real sube a 40.000 €.
• Piso a 180.000 €, tasación 195.000 € → la mayoría de entidades sigue partiendo de 180.000 €. Algunas, para perfiles sólidos, aceptan calcular sobre tasación, y ahí se abre la puerta a financiar más del 80% del precio.

Moraleja: hasta que no hay tasación, tu entrada es una estimación. Presupuesta siempre un margen por si la tasación sale por debajo del precio pactado.

¿Cuánto ahorro necesitas según el precio del piso?

La tabla resume la cuenta con gastos estimados al 10-12%. Son cifras orientativas: el impuesto exacto depende de tu comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o usada.

Precio del piso	Entrada (20%)	Impuestos y gastos (10-12% aprox.)	Ahorro total orientativo
120.000 €	24.000 €	12.000 – 14.400 €	36.000 – 38.400 €
180.000 €	36.000 €	18.000 – 21.600 €	54.000 – 57.600 €
250.000 €	50.000 €	25.000 – 30.000 €	75.000 – 80.000 €
320.000 €	64.000 €	32.000 – 38.400 €	96.000 – 102.400 €

A esa cifra conviene sumarle un colchón que no vas a gastar en la compra. Sigue leyendo, porque ese colchón también forma parte de lo que evalúa el banco.

¿Qué mira el banco en tu entrada, además del importe?

Mira tres cosas que pesan casi tanto como la cifra: de dónde sale el dinero, cómo lo has acumulado y cuánto te queda después de firmar.

Origen y trazabilidad. El banco revisa tus extractos de los últimos 6-12 meses. Un ahorro construido mes a mes es el mejor argumento de solvencia que existe: demuestra que ya vives pagando “una cuota” sin fallar. Un ingreso grande y repentino, en cambio, obliga a justificar el origen por normativa de prevención de blanqueo. Si es una donación familiar, perfecto, pero documéntala: transferencia identificable y, según el importe, escritura de donación. Y recuerda que la donación tributa según la comunidad autónoma.

Entrada prestada = doble penalización. Financiar la entrada con un préstamo personal casi nunca cuela y casi siempre perjudica. La cuota nueva entra en tu ratio de endeudamiento: con 2.400 € netos al mes y 200 € de préstamo del coche, una cuota hipotecaria prudente se mueve entre 520 € y 640 € (aplicando el 30-35% de ingresos que usa la banca, descontando deudas). Añade otro préstamo de 300 € para la entrada y tu capacidad se desploma. Además, transmite la señal exacta que el analista no quiere ver.

El colchón posterior. Vaciar la cuenta hasta el último euro para llegar a la entrada es un error clásico de dossier. Muchas entidades quieren ver que, tras la firma, te quedan varios meses de cuota disponibles. Si tu plan de compra te deja a cero, para el banco no vas justo: vas descubierto ante el primer imprevisto.

¿Cuándo se paga la entrada? El calendario real del dinero

No entregas la entrada de golpe el día de la firma: se escalona, y la parte incómoda es que una porción importante sale de tu cuenta antes de que la hipoteca esté concedida.

1. Reserva (al encontrar el piso): típicamente entre 1.000 € y 3.000 € para retirarlo del mercado. Orientativo; a veces no existe.
2. Contrato de arras (semanas después): lo habitual es en torno al 10% del precio. Con arras penitenciales, si te echas atrás pierdes ese dinero, aunque el motivo sea que el banco denegó la financiación. Negocia una cláusula que condicione las arras a la concesión de la hipoteca; algunos vendedores la aceptan y otros dirán que no, pero pedirla no cuesta nada.
3. Firma en notaría: pagas el resto de la entrada y, en los días siguientes, los impuestos y gastos de la compraventa.

Traducción práctica: necesitas casi la mitad de tu ahorro líquido y disponible semanas antes de tener la FEIN en la mano. Planifica dónde tienes el dinero: un ahorro invertido que tarda en liquidarse puede hacerte perder una operación con plazos de arras cortos.

¿Qué opciones tienes si no llegas al 20% más gastos?

Existen vías reales para comprar con menos ahorro, pero ninguna es automática: todas dependen de tu perfil, la operación y las garantías, y hay bancos que dirán que no incluso con buen expediente.

• Aval ICO para jóvenes y familias con menores: el Estado avala hasta el 20% del préstamo (25% con calificación energética D o superior), lo que permite a la banca financiar más sin saltarse sus límites de riesgo. Aplica a menores de 36 años o familias con hijos menores, con ingresos hasta 37.800 € anuales, para primera vivienda habitual, y está prorrogado hasta el 31/12/2027. Los requisitos completos y el proceso los desgranamos en la guía del aval ICO para jóvenes.
• Financiación por encima del 80% por perfil: funcionarios, contratos indefinidos con ingresos altos y estables, o tasaciones claramente superiores al precio de compra. Es terreno de negociación entidad a entidad; en la página de financiación de más del 80% explicamos cómo se trabaja este tipo de operación.
• Doble garantía o avalista: aportar un segundo inmueble (habitualmente de padres) como garantía adicional reduce el riesgo del banco y puede elevar el porcentaje financiado. Tiene implicaciones serias para quien avala: no es una firma decorativa.
• Pisos procedentes de entidades: los inmuebles adjudicados que la banca quiere sacar de balance a veces se financian por encima del estándar. El catálogo es limitado y conviene revisar el estado real del inmueble.

Todas estas vías, con sus condiciones y sus límites honestos, están desarrolladas en la guía de la hipoteca al 90%. Y si tienes menos de 36 años, empieza por la página de hipotecas para jóvenes: es el perfil con más herramientas disponibles ahora mismo.

¿Cómo montar un plan de ahorro realista para la entrada?

El plan que funciona es aburrido: una cifra objetivo, un plazo y una transferencia automática. En concreto:

1. Calcula tu cifra total: entrada + gastos de tu comunidad autónoma + colchón de 4-6 meses de cuota estimada. Para el piso de 180.000 €, ronda los 60.000 €.
2. Réstale lo que ya tienes y divide entre los meses de tu horizonte. Una pareja con 3.600 € netos conjuntos que aparta 900 €/mes reúne 54.000 € en 5 años. Una persona sola con 2.400 € netos y 500 €/mes de ahorro necesita unos 9 años: saberlo pronto te permite decidir si esperas, compras más barato o activas alguna de las vías del apartado anterior.
3. Automatiza: cuenta separada y transferencia el día de cobro, no “lo que sobre a fin de mes”.
4. No estrenes deudas mientras ahorras: cada cuota nueva de coche o tarjeta resta capacidad de hipoteca el día que la pidas.
5. Guarda el rastro: ese historial de aportaciones mensuales será, literalmente, parte de tu dossier ante el banco.

Sé honesto con el plazo: en algunas ciudades el precio de la vivienda sube más rápido que el ahorro medio, y esperar no siempre compensa. Es exactamente el caso en el que valorar las vías de financiación elevada tiene sentido, con sus números delante.

Si quieres esos números sobre tu caso concreto —tus ingresos, tu ahorro real y el piso que tienes en mente—, el Radar Hipotecario te da una primera lectura en 3 minutos, gratis y sin compromiso.

La idea clave

La entrada no es solo una barrera: es la variable que define toda tu operación. Cuánto tienes, cómo lo has ahorrado, cuándo lo necesitas líquido y cuánto te queda después dicen más de ti ante un analista de riesgos que cualquier otra parte del expediente. Haz la cuenta completa —20% más gastos más colchón— antes de enamorarte de un piso, y si no llegas, recuerda que hay caminos intermedios entre “esperar cinco años” y “firmar cualquier cosa”.