Bonificaciones de la hipoteca: cuánto bajan el tipo y cuándo compensan

Cuando el banco te ofrece bajar el tipo de interés a cambio de domiciliar la nómina y contratar dos seguros, no te está haciendo un favor: te está proponiendo un intercambio. A veces sale a cuenta y a veces no, y la diferencia se ve solo haciendo un cálculo que casi nadie hace antes de firmar. Aquí tienes ese cálculo, con lo que dice la ley y con lo que ocurre en la práctica.

¿Qué es exactamente una hipoteca bonificada?

Una hipoteca bonificada es aquella en la que el banco reduce el tipo de interés a cambio de que contrates otros productos suyos. El descuento no es un regalo: es el precio que la entidad está dispuesta a pagar por venderte una póliza, una tarjeta o un plan de pensiones.

El mecanismo cambia según el tipo de hipoteca. En una hipoteca fija, la bonificación se resta directamente del TIN: el tipo pactado baja en la cuantía que corresponda a cada producto. En una hipoteca variable, lo que baja es el diferencial, es decir, el porcentaje que la entidad suma al euríbor. En ambos casos el efecto se nota en la cuota, pero solo mientras mantengas los productos contratados.

Ese último punto es el que más disgustos da: la bonificación no es permanente. Se revisa periódicamente —normalmente cada año— y si en la revisión no cumples alguna condición, el tipo sube.

Qué dice la ley: vinculado, combinado y lo que el banco sí puede exigir

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, distingue dos figuras que suelen confundirse y que cambian por completo tus derechos.

Venta vinculada: el banco te vende un paquete y no te ofrece el préstamo por separado. Está prohibida con carácter general. Si una entidad te dice que sin el seguro de vida no hay hipoteca, y no te presenta ninguna alternativa sin él, esa práctica no se ajusta a la norma.

Venta combinada: el banco te ofrece el paquete bonificado y también el préstamo suelto, sin productos, indicándote el coste de cada componente. Esto sí está permitido. Es la fórmula que usan casi todas las entidades hoy.

La diferencia práctica es enorme: en una venta combinada tienes derecho a ver las dos ofertas, la bonificada y la desnuda, y a compararlas. Si solo te enseñan una, pídela.

Hay excepciones. La ley permite al prestamista exigir un seguro que garantice el cumplimiento de las obligaciones del préstamo y un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado. Pero incluso ahí hay un límite que juega a tu favor: el banco está obligado a aceptar pólizas de otras aseguradoras con coberturas equivalentes, sin empeorar por ello las condiciones del préstamo y sin cobrarte comisión por analizar la póliza externa.

Traducido: pueden obligarte a tener un seguro de hogar. No pueden obligarte a comprárselo a ellos.

Cuánto baja el tipo cada producto

Los rangos habituales en el mercado español, orientativos y variables según entidad y perfil:

Producto	Bonificación orientativa	Notas
Domiciliación de nómina	0,10 – 0,50 %	Suele ser la condición base, con importe mínimo mensual
Seguro de hogar	0,10 – 0,30 %	El banco puede exigir el seguro de daños, no que sea suyo
Seguro de vida	0,20 – 0,50 %	El de mayor peso, y el más caro en versión bancaria
Plan de pensiones	0,10 – 0,20 %	Con aportación anual mínima
Tarjeta de crédito con uso mínimo	0,05 – 0,10 %	Exige gasto anual, a veces varios cientos de euros
Alarma, recibos, inversión	0,05 – 0,20 %	Muy variable, a menudo el relleno del paquete

La suma no es infinita: el conjunto de bonificaciones suele topar en torno al 1,5 %. Es un dato importante, porque significa que a partir de cierto punto añadir productos ya no baja el tipo: solo añade coste.

La cuenta que decide: intereses frente a coste de los productos

Aquí está el nudo. La bonificación se mide en porcentaje sobre el capital pendiente; el coste de los productos se paga en euros contantes cada año. Son dos magnitudes distintas y hay que ponerlas en la misma unidad antes de decidir.

El procedimiento es este:

1. Calcula el ahorro anual en intereses. De forma aproximada, multiplica el capital pendiente por la bonificación total. Con 200.000 € pendientes y una bonificación de 0,50 puntos, el primer año hablamos de unos 1.000 € menos de intereses.
2. Suma el coste real anual de los productos, con las primas que te ofrece el banco, no con las que imaginas.
3. Resta. Si el resultado es negativo, la hipoteca bonificada te está costando dinero.
4. Repite el cálculo pensando en el año diez. El capital pendiente baja cada año, así que el ahorro en intereses también baja, mientras que las primas de seguro tienden a subir con la edad. Una operación que compensa al principio puede dejar de compensar a mitad de vida del préstamo.

Ese cuarto paso es el que casi nadie hace, y es el que cambia la conclusión en muchas operaciones.

Esta cuenta parte de un dato que todavía no tienes: si tu operación es financiable y con qué grado de complejidad. El Radar Hipotecario te da esa primera lectura en unos minutos, sin coste y sin compromiso.

El propio Banco de España lo señala en su Portal del Cliente Bancario: antes de contratar productos combinados conviene echar las cuentas, porque el coste de los productos puede superar el ahorro que aporta la rebaja del tipo.

El punto ciego: cuánto cuesta la misma póliza fuera del banco

Un seguro de vida contratado a través de la entidad puede costar bastante más que una póliza equivalente contratada en el mercado abierto. Las diferencias que se ven en la práctica no son de unos euros: pueden ser del doble o más, especialmente en los seguros de vida de prima única financiada.

Esto abre una tercera vía que rara vez aparece en los comparadores, y por un motivo evidente: muchos comparadores cobran comisión por la venta de seguros.

Contratar la póliza fuera y conservar la bonificación no siempre es posible —depende de cómo esté redactada la cláusula—, pero cuando el producto bonificable es un seguro de daños o de vida, la ley te ampara para llevar una póliza externa de cobertura equivalente. Merece la pena preguntarlo por escrito antes de firmar y pedir que la respuesta conste.

Cómo comprobarlo en tu FEIN antes de firmar

La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento vinculante que el banco debe entregarte al menos diez días naturales antes de la firma. Ahí está todo lo que necesitas para hacer esta cuenta:

• El tipo con bonificaciones y el tipo sin ellas, cuando la oferta es combinada.
• La lista de productos que dan derecho a cada tramo de descuento.
• Las condiciones de mantenimiento: importes mínimos, periodicidad, momento de la revisión.
• La TAE, que incorpora los costes asociados y permite una comparación más honesta que el TIN suelto.

Si en la FEIN no distingues qué producto aporta qué porcentaje, pídelo desglosado. Sin ese desglose no puedes decidir cuáles conservar y cuáles no. Tienes el detalle de qué mirar en la guía sobre la FEIN.

El error al comparar dos bancos: TIN bonificado contra TIN pelado

Cuando pides ofertas a varias entidades, es fácil acabar comparando cosas distintas sin darte cuenta. Un banco te enseña el tipo ya bonificado, suponiendo que contratarás todo el paquete; otro te enseña el tipo sin bonificar, y el bonificado aparece en letra pequeña. Puestos uno al lado del otro, el primero parece mucho mejor y puede no serlo.

Tres reglas para que la comparación sea real:

• Compara siempre TAE con TAE, no TIN con TIN. La TAE incorpora comisiones y buena parte de los costes asociados, así que acerca las dos ofertas al mismo terreno. No es perfecta —no siempre recoge todo el coste de los productos vinculados— pero es mucho mejor que el TIN suelto.
• Compara los dos escenarios en paralelo: bonificado contra bonificado, y pelado contra pelado. Son dos comparaciones distintas y a veces dan ganadores distintos, sobre todo si un banco exige productos caros para llegar a su mejor tipo.
• Añade el coste anual de las primas a la cuota antes de decidir. Una cuota de menos con dos seguros caros encima puede salir más cara al mes que una cuota algo mayor sin ellos. Es una suma de treinta segundos que cambia bastantes decisiones.

Con estos números en la mano ya puedes hablar con el banco desde otra posición: no discutes si el descuento es bueno, discutes cuánto te cuesta conseguirlo.

Qué pasa si cancelas un producto después

Cancelar un producto bonificable no es un incumplimiento del préstamo: es perder el descuento asociado. En la práctica, en la siguiente revisión el banco recalcula el tipo y la cuota sube en la parte correspondiente.

Dos cosas conviene tener claras antes de contratar:

• Cuándo se revisa. Si la revisión es anual y cancelas en enero, puedes arrastrar la penalización durante meses o beneficiarte durante meses, según cómo esté redactado.
• Si la pérdida es proporcional o total. Hay contratos en los que dejar de cumplir una sola condición hace decaer toda la bonificación, no solo su parte. Es una cláusula que cambia radicalmente el cálculo y que conviene localizar antes, no después.

En resumen

La hipoteca bonificada no es ni buena ni mala en abstracto: es una permuta. Cambias libertad y dinero en primas por unas décimas de tipo. Compensa cuando el capital pendiente es alto, la bonificación se acerca al tope y los productos son cosas que ibas a contratar de todos modos. Compensa mucho menos cuando el préstamo es pequeño, el paquete está lleno de productos que no necesitas, o las primas del banco están muy por encima del mercado.

La ley te da dos armas concretas: el derecho a ver la oferta sin productos y el derecho a llevar tus propias pólizas. Usarlas no molesta a nadie y suele cambiar el resultado.