Cuánto puedo pedir de hipoteca según mi sueldo: la cuenta real

La cifra que te presta un banco no sale de tu sueldo bruto ni de un multiplicador mágico: sale de una cuenta concreta que cruza tus ingresos netos, tus deudas, tu edad y tu ahorro. Esa cuenta puedes hacerla tú antes de visitar el primer piso, y conviene hacerla con la letra pequeña que las calculadoras no enseñan.

¿Qué cuenta hace el banco para decidir cuánto te presta?

El criterio central es el ratio de endeudamiento: la cuota de la hipoteca, sumada al resto de tus deudas mensuales, no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos. Es la referencia prudencial que recoge el Banco de España y que la práctica bancaria aplica casi de forma universal.

Un matiz que casi nadie cuenta: ese 35% no aparece en ninguna ley. La Ley 5/2019 obliga a las entidades a evaluar tu solvencia en profundidad antes de conceder el préstamo, pero no fija el porcentaje. Cada banco tiene su propia política de riesgos: hay entidades que cortan en el 30%, la mayoría trabaja en torno al 35% y algunas llegan al 40% con ingresos altos.

La fórmula operativa es esta:

Cuota máxima ≈ (ingresos netos mensuales × 0,35) − cuotas de otras deudas

Con un ejemplo: ganas 2.400 € netos y pagas 200 € de préstamo del coche. Tu tope teórico es 2.400 × 0,35 = 840 €, menos los 200 € del coche: 640 € de cuota hipotecaria como máximo. Ese préstamo del coche acaba de restarte, a 30 años, varias decenas de miles de euros de capacidad.

Si quieres entender a fondo qué cuenta como deuda y cómo mejorar tu ratio antes de pedir la hipoteca, tienes el detalle en la guía del ratio de endeudamiento.

¿Cuánta hipoteca puedes pedir según tu sueldo? Tabla orientativa

Con la regla del 35% puedes traducir tu sueldo en una cuota máxima, y esa cuota en un rango de capital. Ojo con el segundo paso: el capital exacto depende del plazo y del tipo de interés que acabes firmando, así que aquí trabajamos con rangos a 30 años, sin asumir ningún tipo concreto.

Ingresos netos del hogar	Cuota máxima orientativa (35%)	Capital orientativo a 30 años*
1.200 €	420 €	85.000 – 110.000 €
1.600 €	560 €	115.000 – 150.000 €
2.000 €	700 €	145.000 – 185.000 €
2.500 €	875 €	180.000 – 230.000 €
3.000 €	1.050 €	215.000 – 280.000 €
4.000 €	1.400 €	290.000 – 370.000 €

*A modo de ejemplo: una cuota de 700 € al mes durante 30 años puede corresponder a un capital de entre unos 145.000 y 185.000 €, según el tipo de interés que firmes. La tabla asume que no tienes otras deudas; cada cuota mensual de préstamos resta capacidad de forma directa.

Dos avisos importantes antes de que te enamores de una fila:

• El capital no es el precio de la vivienda. La banca suele financiar hasta el 80% del valor, así que un capital de 160.000 € apunta a viviendas de unos 200.000 €, siempre que tengas la entrada y los gastos ahorrados.
• Son ingresos del hogar. Si compráis dos titulares, se suman los netos de ambos, y también las deudas de ambos.

¿Qué ingresos computan de verdad para el banco (y cuáles no)?

Computan los ingresos estables y demostrables, en neto. El banco no trabaja con tu bruto ni con lo que “sueles ingresar”: trabaja con lo que puede verificar en nóminas, declaración de la renta y movimientos de cuenta.

• Nómina fija: computa el neto anual prorrateado entre 12 meses, pagas extra incluidas.
• Variable, bonus, comisiones, horas extra: computan en parte. La práctica habitual es hacer la media de 1-2 años y aplicar un recorte, porque no están garantizados.
• Alquileres que cobras: suelen computar con recorte, y solo si están declarados.
• Pensiones y prestaciones consolidadas: computan; las ayudas temporales, en general, no.
• Dietas, kilometraje, ingresos sin declarar: no computan. Da igual que lleguen a tu cuenta cada mes.
• Autónomos: el banco mira el rendimiento neto de tu declaración de la renta, no tu facturación. Es la diferencia entre creer que ganas 4.000 € y que el banco te compute 1.800 €.

Aquí se caen muchas cuentas hechas en casa: la capacidad se calcula sobre el ingreso que el banco acepta, no sobre el que tú percibes.

¿Cómo cambian la cuenta tus deudas, tu edad y el plazo?

Cada euro de cuota mensual comprometida resta capacidad, y tu edad decide el plazo máximo, que es la otra mitad de la ecuación. La mayoría de entidades quiere la hipoteca terminada entre los 70 y los 75 años del titular de más edad.

Eso tiene consecuencias muy concretas. Con 32 años puedes plantear 30 años de plazo sin problema. Con 48, el plazo realista baja a 22-27 años; con 55, a 15-20. Y a igual cuota, menos plazo significa menos capital: los mismos 700 € al mes financian bastante menos a 18 años que a 30.

En el capítulo de deudas, el banco cuenta todo lo que aparece en tus movimientos y en la CIRBE: préstamo del coche, préstamos personales, tarjetas revolving, financiaciones “sin intereses” del móvil o los muebles, y los aplazamientos de compra tipo “paga en 4 veces”. Muchas de estas cuotas pequeñas pasan desapercibidas para ti, pero no para el analista de riesgos.

¿Por qué el banco te aprueba menos de lo que dice la calculadora?

Porque la calculadora responde a una pregunta teórica y el banco responde a otra: si podrás pagar en el peor escenario razonable, no en el mejor. De ahí salen las diferencias que sorprenden a tanta gente.

Esto es lo que ocurre dentro del banco y no ves en el simulador:

1. La cuota se estresa. El analista no evalúa tu operación con la cuota del escaparate: simula escenarios más exigentes, especialmente en hipotecas variables, para comprobar que aguantas si la cuota sube. Tu 34% teórico puede convertirse en un 41% estresado, y ahí la operación se cae.
2. La estabilidad pesa tanto como el importe. Contrato indefinido con años de antigüedad no puntúa igual que un temporal, un periodo de prueba recién empezado o un sector volátil. Dos sueldos idénticos no son el mismo expediente.
3. El 80% se aplica sobre el menor de dos valores: el precio de compra o la tasación. Si la tasación sale por debajo del precio que has pactado, el banco financia el 80% de la cifra menor y la diferencia sale de tu bolsillo.
4. El scoring no es la última palabra, pero sí la primera. Muchas operaciones viables sobre el papel se deniegan por cómo se presentan: ingresos mal documentados, deudas sin explicar, movimientos raros el mes anterior. Y financiar por encima del 80% existe, pero solo en supuestos concretos y siempre según tu perfil, la operación y las garantías.

Los errores típicos que hunden tu capacidad

La mayoría de capacidades “recortadas” no las recorta el banco: las recorta un error evitable del propio comprador en los meses previos. Estos son los que más vemos:

1. Pedir exactamente el máximo teórico. Ir al 35% justo te deja sin margen ante el estrés de cuota y transmite tensión financiera. Trabajar en el 28-32% aprueba más y se vive mejor.
2. Financiar la entrada con un préstamo personal. Doble daño: la nueva cuota dispara tu ratio y, además, delata que no tienes ahorro propio. Es uno de los motivos de denegación más frecuentes.
3. Olvidar las deudas pequeñas. Revolving, “paga en 4 veces”, el móvil financiado. Sumadas, 150 € al mes de microdeudas pueden costarte más de 30.000 € de capital a 30 años.
4. Cambiar de trabajo (o hacerte autónomo) justo antes de pedirla. Aunque ganes más, reinicias tu antigüedad y tu estabilidad a ojos del banco. Si puedes, firma la hipoteca primero.
5. Contar solo el precio del piso. A la vivienda hay que sumarle en torno a un 10-12% de impuestos y gastos, con variaciones según la comunidad autónoma. El desglose completo está en la guía de gastos de compra de una vivienda.

Cómo pasar de la cifra teórica a tu cifra real

Haz la cuenta en este orden y tendrás un presupuesto defendible antes de visitar pisos:

1. Suma los ingresos netos verificables del hogar (neto anual entre 12, variable con recorte).
2. Resta todas las cuotas mensuales de deudas, incluidas las pequeñas.
3. Aplica un 30-35% prudente para obtener tu cuota máxima; quédate por debajo si puedes.
4. Contrasta con tu ahorro disponible: entrada del 20% más gastos. En muchos casos, el límite real no es el sueldo sino el ahorro.
5. Valida el conjunto —cuota, plazo, entrada, perfil— antes de hacer una oferta por una vivienda concreta.

Si es tu primera compra, en la página de hipoteca para primera vivienda explicamos cómo se estudian estos perfiles, y en cómo funciona tienes el proceso completo paso a paso, desde el análisis del expediente hasta la firma.

Si quieres números sobre tu caso concreto, el Radar Hipotecario te da una primera lectura de tu capacidad en 3 minutos, gratis y sin compromiso.

Una última cosa: la cifra máxima no es tu cifra

Que un banco pueda prestarte 230.000 € no significa que te convenga pedirlos. La cuenta del 35% mide lo que el banco tolera, no lo que tu vida soporta: vacaciones, hijos, imprevistos y la posibilidad de que un ingreso falle un año. La mejor hipoteca no es la más grande que te aprueben, sino la que sigue siendo cómoda cuando algo se tuerce. Haz la cuenta completa, con tus números reales, y decide desde ahí.