Gastos de compra de una vivienda: cuánto sumar al precio

El precio que ves en el anuncio no es lo que vas a pagar. Entre impuestos, notaría, registro y gestoría, una compra típica suma entre un 10% y un 12% adicional, y la banca espera que ese dinero salga de tu bolsillo, no de la hipoteca. Estas son las cifras orientativas por concepto y los errores que más presupuestos rompen.

¿Cuánto se paga de más al comprar una vivienda?

Como referencia general, entre un 10% y un 12% del precio de compra, aunque puede bajar del 8% o acercarse al 13% según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda. En una vivienda de 200.000 €, hablamos de entre 20.000 € y 24.000 € que no aparecen en el anuncio.

El grueso de esa cifra son impuestos: el ITP en segunda mano o el IVA más AJD en obra nueva. El resto —notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, la tasación— son partidas menores por separado, pero juntas añaden fácilmente 1.500 € o 2.000 € más.

Un matiz que casi nadie cuenta: ese 10-12% es el porcentaje sobre el precio, pero el esfuerzo real de ahorro es mayor. Como verás más abajo, la banca no financia los gastos, así que se suman a la entrada que ya tienes que aportar.

¿Qué impuestos se pagan: ITP, IVA y AJD?

Depende de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva, y en ambos casos la cifra final varía según la comunidad autónoma. No hay un tipo impositivo único para toda España, así que desconfía de cualquier cálculo que no te pregunte dónde compras.

• Segunda mano → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): de forma orientativa, entre el 6% y el 10% de la base imponible, según la comunidad. Es, con diferencia, el mayor gasto de la operación.
• Obra nueva → IVA + AJD: el IVA de vivienda es con carácter general del 10% (en Canarias se aplica el IGIC, con un tipo distinto; en Ceuta y Melilla, el IPSI). A eso se suma el AJD, que fija cada comunidad y suele moverse, orientativamente, entre el 0,5% y el 1,5%.

Además, muchas comunidades tienen tipos reducidos de ITP para perfiles concretos: menores de cierta edad, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda protegida. Los requisitos cambian de una comunidad a otra y se modifican con frecuencia, así que compruébalo en la normativa vigente de la tuya antes de dar nada por hecho: la diferencia entre el tipo general y el reducido puede ser de varios miles de euros.

¿Cuánto cuestan notaría, registro y gestoría?

Son las partidas pequeñas de la lista, pero conviene tenerlas presupuestadas porque se pagan casi todas en la misma semana. Rangos orientativos para la compraventa:

Concepto	Segunda mano	Obra nueva
Impuesto principal	ITP: 6%–10% orientativo (según comunidad)	IVA: 10% general (IGIC en Canarias)
AJD	No aplica a la compraventa	0,5%–1,5% orientativo (según comunidad)
Notaría (escritura de compraventa)	600–1.200 € aprox.	600–1.200 € aprox.
Registro de la Propiedad	300–700 € aprox.	300–700 € aprox.
Gestoría	300–600 € aprox.	300–600 € aprox.
Tasación (solo si hay hipoteca)	250–600 € aprox.	250–600 € aprox.

La notaría y el registro funcionan con aranceles regulados que dependen del importe de la escritura y de su complejidad, por eso se dan rangos y no cifras cerradas. La gestoría es obligatoria en la práctica cuando hay hipoteca (el banco quiere que un profesional liquide impuestos e inscriba la vivienda antes de soltar el dinero); si compras al contado, puedes hacer los trámites tú mismo y ahorrarte esa partida, asumiendo el trabajo y los plazos.

¿Qué gastos genera la hipoteca y quién paga cada uno?

Desde la Ley 5/2019, la mayoría de los gastos de constituir la hipoteca los paga el banco, no tú. Es un punto que mucha gente sigue calculando mal porque las guías antiguas mezclan los gastos de la compraventa con los del préstamo.

El reparto legal es este:

• Paga el banco: la notaría de la escritura del préstamo, su inscripción en el registro, la gestoría del préstamo y el AJD que grava la hipoteca.
• Pagas tú: la tasación del inmueble y las copias de la escritura que solicites.

La tasación cuesta orientativamente entre 250 € y 600 €, y como la pagas tú, el informe es tuyo: puedes presentarlo en varias entidades mientras esté vigente, y te sirve para comparar ofertas sin pagar una tasación por banco. Cómo funciona el proceso y qué opciones tienes si el valor sale por debajo del precio lo explicamos en detalle en la guía sobre la tasación de la vivienda.

Algunas entidades aplican además una comisión de apertura sobre el importe del préstamo. Si existe, debe aparecer negro sobre blanco en la FEIN antes de firmar; no la descubras en la notaría.

El impuesto se calcula sobre el valor de referencia, no siempre sobre el precio

Desde 2022, la base imponible del ITP y del AJD no es el precio que pagas, sino el valor de referencia de Catastro cuando este es superior. Es el punto que más presupuestos descuadra y que casi ningún comparador menciona.

Un ejemplo: compras un piso de segunda mano por 180.000 € porque necesita reforma, pero su valor de referencia es de 200.000 €. En una comunidad con ITP del 8% orientativo, no pagarías 14.400 € sino 16.000 €. Son 1.600 € que no estaban en tu Excel.

Dos cosas prácticas:

1. Consulta el valor de referencia antes de firmar las arras. Es gratuito y público en la Sede Electrónica del Catastro. Dos minutos que evitan sorpresas de cuatro cifras.
2. Se puede impugnar, aportando pruebas del valor real del inmueble (una tasación, por ejemplo), pero el mecanismo habitual es pagar primero y reclamar después. Cuenta con el desembolso completo aunque pienses recurrir.

¿Por qué el banco no financia los gastos? La cuenta real del ahorro

Porque la hipoteca estándar para residentes cubre como máximo en torno al 80% del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. El 20% restante es tu entrada, y los gastos van aparte. La cuenta real de ahorro es, por tanto, cercana al 30% del precio.

Con números: para una vivienda de 200.000 €, la entrada serían unos 40.000 € y los gastos, siguiendo el rango orientativo, entre 20.000 € y 24.000 €. Total: en torno a 60.000-64.000 € de ahorro disponible, un 30-32% del precio. Es la cifra que un banco quiere ver antes de estudiar en serio tu operación, junto con cuánto puedes pedir según tus ingresos.

Y hay un segundo filtro del que se habla poco: el origen de los fondos. El banco no solo mira que el dinero esté, mira de dónde sale. Ahorro acumulado en tus cuentas con historial visible convence; una transferencia grande aparecida el mes anterior genera preguntas. Si parte de la entrada te la aporta tu familia, documéntala bien (una donación formalizada, con su fiscalidad correspondiente, que también varía según la comunidad autónoma): el dinero “prestado sin papeles” es un clásico de los expedientes que se atascan.

¿Y si no llegas al 30%? Existen operaciones por encima del 80% de financiación —el aval ICO para jóvenes, avalistas, dobles garantías—, pero siempre según tu perfil, la operación y las garantías, y ningún camino elimina los gastos: los impuestos y la notaría se pagan igual. En la página de hipoteca para primera vivienda explicamos cómo se plantea una operación de compra desde cero.

Errores típicos al presupuestar la compra

Los que más vemos repetirse en expedientes reales:

1. Firmar las arras antes de echar todas las cuentas. Las arras te comprometen con penalización. Si después descubres que los gastos te dejan sin colchón o que la financiación no llega, el error ya cuesta dinero.
2. Calcular el impuesto sobre el precio y no sobre el valor de referencia. Dos minutos en la Sede del Catastro lo resuelven.
3. Olvidar el plazo de autoliquidación. El ITP o el AJD se pagan en un plazo que fija cada comunidad, normalmente en torno a 30 días hábiles desde la escritura. No es un gasto “para más adelante”.
4. Contar con dinero familiar sin documentar. Sin papeles, complica la hipoteca; con papeles, puede tener su propio coste fiscal. En ambos casos hay que preverlo, no improvisarlo.
5. No comprobar los tipos reducidos. Jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida pueden pagar bastante menos ITP en muchas comunidades. Nadie te lo aplicará de oficio si no lo pides.
6. Dejar la cuenta a cero el día de la firma. Tras la compra vienen la mudanza, los suministros, la comunidad, el IBI prorrateado y los arreglos inevitables. Un presupuesto serio deja margen después de pagar todo lo anterior.

Si quieres pasar de porcentajes genéricos a números sobre tu caso concreto —tus ahorros, tu comunidad, tu tipo de vivienda—, el Radar Hipotecario te da una primera lectura en 3 minutos, gratis y sin compromiso.

En resumen

Presupuesta la compra con tres cifras, no con una: el precio, un 10-12% orientativo de gastos (verificando los impuestos de tu comunidad autónoma y el valor de referencia del inmueble) y el colchón que quieres conservar después de firmar. La hipoteca cubrirá, como norma, hasta el 80% del precio o tasación; todo lo demás sale de tu ahorro, y el banco va a querer ver de dónde sale. Quien hace esta cuenta antes de las arras compra tranquilo; quien la hace después, negocia contra reloj.