Ratio de endeudamiento en la hipoteca: la regla del 35% explicada

Si tu futura cuota de hipoteca, sumada al resto de tus deudas, supera el 35% de tus ingresos netos, la mayoría de los bancos frenará la operación antes incluso de mirar el piso. Ese porcentaje se llama ratio de endeudamiento, y es el primer número que calcula un analista de riesgos cuando abre tu expediente. Aquí lo desmontamos pieza a pieza: cómo se calcula, qué cuenta de verdad como deuda y como ingreso, y qué puedes hacer para mejorarlo antes de solicitar.

¿Qué es el ratio de endeudamiento y por qué puede tumbar tu hipoteca?

El ratio de endeudamiento (también llamado ratio de esfuerzo o DTI) es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que destinas a pagar deudas: la futura cuota de la hipoteca más cualquier otro préstamo o compromiso fijo. Para la banca es el primer filtro de viabilidad: si no cuadra, el resto del dossier apenas se lee.

La lógica es simple. Un banco no gana dinero denegando hipotecas, pero pierde mucho más con una hipoteca impagada. La Ley 5/2019 le obliga a evaluar en profundidad tu solvencia antes de prestarte, y el ratio de endeudamiento es la forma más rápida de traducir esa obligación a un número. Por eso, antes de enamorarte de una vivienda, conviene hacer esta cuenta con honestidad: te dice si tu operación es financiable o si todavía no toca.

¿Cómo se calcula? Fórmula y ejemplos con números

La fórmula es directa: suma la futura cuota de la hipoteca y todas tus cuotas mensuales actuales, divide entre tus ingresos netos mensuales y multiplica por 100.

Ratio = (cuota hipoteca + resto de cuotas) ÷ ingresos netos × 100

Un ejemplo concreto: con 2.400 € netos al mes y un préstamo del coche de 200 €, el 35% de tus ingresos son 840 €. Restando los 200 € del coche, tu cuota máxima orientativa de hipoteca queda en torno a 640 €. Si la cuota de la vivienda que quieres exige 800 €, tu ratio se iría al 42%: fuera de rango para casi cualquier entidad.

Perfil	Ingresos netos/mes	Deudas actuales	Cuota máx. orientativa (35%)	Ratio si la cuota fuera 750 €
Un titular, sin deudas	1.800 €	0 €	~630 €	42% — inviable
Un titular + coche	2.400 €	200 €	~640 €	40% — muy justo
Dos titulares + préstamos	3.600 €	350 €	~910 €	31% — dentro de rango

Las cuotas son orientativas y no dependen de ningún tipo de interés concreto: sirven para situarte. Para pasar de la cuota al capital total que puedes solicitar según tu sueldo, tienes la cuenta completa en la guía de cuánto puedes pedir de hipoteca.

¿El 35% es obligatorio por ley? Norma frente a práctica bancaria

No. Ninguna ley española fija el 35%. El artículo 11 de la Ley 5/2019 obliga a las entidades a evaluar tu solvencia teniendo en cuenta ingresos, gastos fijos y compromisos ya asumidos, pero no impone ningún porcentaje. El 35% es un criterio prudencial asentado: el Banco de España lo usa en sus materiales de educación financiera y la banca lo ha convertido en estándar interno.

Eso tiene dos consecuencias prácticas que casi nadie cuenta:

El límite se mueve hacia arriba. Con ingresos altos y estabilidad demostrable, hay entidades que aceptan ratios del 40%, porque lo que de verdad les importa es la renta residual: los euros que te quedan libres cada mes después de pagar todas las cuotas. A quien ingresa 6.000 € netos, un ratio del 40% le deja 3.600 € para vivir; a quien ingresa 1.600 €, un 35% le deja poco más de 1.000 €.

Y también hacia abajo. Con ingresos justos o familia numerosa, más de un analista aprieta por debajo del 35% exactamente por la misma razón: el porcentaje cuadra, pero la renta residual no. Que tu ratio dé 34,9% no garantiza nada; según tu perfil, la operación y las garantías, la respuesta puede seguir siendo no.

¿Qué deudas cuentan para el banco (y cuáles no)?

Cuentan todas las cuotas recurrentes de financiación, aunque sean pequeñas o sin intereses. Y el banco no se fía solo de lo que tú declaras: consulta la CIRBE (la Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde figuran las financiaciones desde 1.000 €, y revisa tus movimientos bancarios de los últimos meses.

Compromiso	¿Computa en el ratio?
Préstamo personal o del coche	Sí, la cuota completa
Otra hipoteca a tu nombre	Sí, la cuota completa
Tarjeta revolving o saldo aplazado	Sí; algunos analistas computan un % del límite concedido
Compras fraccionadas (móvil, muebles, “paga en 4 plazos”)	Sí, generan cuota y suelen aparecer en CIRBE
Ser avalista de otro préstamo	Sí, total o parcialmente, según la entidad y el riesgo avalado
Pensión alimenticia o compensatoria	Sí: se resta de ingresos o se suma a cuotas
Alquiler actual (si te mudas a la vivienda comprada)	No, la cuota lo sustituye
Suministros, suscripciones, gimnasio, móvil sin financiar	No

El error típico del dossier: “olvidar” la revolving o la financiación del móvil. El analista la ve igualmente en la CIRBE o en tus extractos, y a partir de ahí revisa todo lo demás con lupa. En un expediente, la coherencia vale tanto como los números.

¿Qué ingresos computa el banco? El neto real, no el que tú crees

El banco parte de tu nómina neta con las pagas extra prorrateadas, pero de ahí no lo acepta todo tal cual. La práctica habitual:

• Ingresos variables (bonus, comisiones, horas extra): se mira la media de 1-2 años y es frecuente que se computen con recorte, porque no están garantizados.
• Dietas y pluses exentos: muchas entidades no los cuentan o los cuentan parcialmente, aunque engorden tu neto mensual.
• Ingresos por alquiler de otro inmueble: se suele computar solo una parte, para cubrir vacíos e impagos.
• Autónomos: computa el rendimiento neto de tu declaración de la renta, no lo que facturas. Es la diferencia entre creer que ganas 3.000 € y que el banco te compute 1.700 €.
• Dos titulares: se suman los netos de ambos… y también las deudas de ambos. Un cotitular con revolving y préstamos puede restar más de lo que suma.

Y un matiz que casi ningún comparador explica: la cuota con la que el banco calcula tu ratio no siempre es la que tú ves en el simulador. En hipotecas variables o mixtas, hay entidades que recalculan la cuota en un escenario de tipos más alto que el actual antes de aprobar — una prueba de estrés interna. Tu 34% sobre el papel puede ser un 38% en la hoja del analista. Por eso quedarse pegado al límite es mala estrategia.

¿Cómo mejorar tu ratio antes de pedir la hipoteca?

El ratio tiene solo dos palancas — menos deuda o más ingresos computables — pero el orden y el momento importan. Plan de acción realista:

1. Cancela los préstamos pequeños a los que les queden pocas cuotas y pide el certificado de deuda cero. Cancelar “de palabra” no existe para un analista.
2. Cierra revolving y líneas de crédito que no uses. No basta con dejar de usarlas: mientras estén activas pueden computar por el límite. Ojo, la CIRBE tarda uno o dos meses en reflejar la cancelación: hazlo con antelación.
3. No financies nada en los 6-12 meses previos: ni coche, ni móvil, ni muebles. Cada cuota nueva recorta directamente tu cuota máxima de hipoteca.
4. Aumenta la entrada si puedes: menos capital solicitado es menos cuota y menos ratio. Recuerda que además de la entrada necesitarás en torno a un 10-12% adicional del precio para impuestos y gastos, según la comunidad autónoma — el detalle está en la guía de gastos de compra de una vivienda.
5. Valora alargar el plazo, con honestidad: baja la cuota y el ratio, pero pagas intereses durante más años. A veces compensa para hacer viable la operación; otras veces es solo patada hacia adelante.
6. Suma un segundo titular solo si de verdad suma. Sus ingresos entran, pero sus deudas también.
7. Cuida el timing: si tus ingresos variables van al alza o estás a punto de consolidar antigüedad, esperar unos meses puede cambiar la foto completa.

Si estás comprando tu primera casa con ahorros justos, esta cuenta es aún más sensible: el ratio y la entrada se pelean por los mismos euros. En la página de hipoteca para tu primera vivienda tienes cómo enfocamos ese equilibrio caso a caso.

¿Quieres ver cómo queda tu ratio con tus números reales? El Radar Hipotecario te da una primera lectura de tu caso en 3 minutos, gratis y sin compromiso.

La regla del 35%, en resumen

El 35% no es una ley, es una convención prudente que la banca aplica con matices: hacia arriba si tu renta residual es holgada, hacia abajo si es justa. Lo que sí es universal es cómo se construye el número: deudas reales (las de la CIRBE, no las que recuerdas) entre ingresos computables (los que el banco acepta, no los de tu nómina bruta). Haz la cuenta con esos criterios antes de solicitar y llegarás al banco con el trabajo hecho — que es, exactamente, lo que distingue un expediente que avanza de uno que se atasca.